Comprar un apartamento nun edificio novo - como mercar un apartamento a un promotor (nun edificio en construción) + unha visión xeral de 4 opcións para mercar un apartamento novo

Send

Ola, queridos lectores de Ideas para a vida. Moita xente soña con mercar un apartamento nun edificio novo onde ninguén viviu antes ca ti. Non obstante, non todo o mundo sabe cales son os matices á hora de mercar un apartamento en edificios novos e o que cómpre saber antes de mercar un apartamento a un promotor nun edificio en construción ou xa alugado. Por iso decidimos dedicar a publicación de hoxe a este tema.

Por certo, xa viches o que vale un dólar? Comeza a gañar cartos coa diferenza de tipos de cambio aquí.

Despois de ler o artigo presentado de principio a fin, tamén aprenderás:

Cales son as vantaxes e desvantaxes de mercar un apartamento nun edificio novo;
Paga a pena mercar un apartamento con acabado do promotor ou é mellor arranxar vostede mesmo;
Como mercar un apartamento nun edificio novo correctamente (que medidas haberá que dar para iso);
¿É moito máis barato mercar apartamentos en edificios en construción e o arriscado que é?

No artigo tamén atoparás consellos profesionais para aqueles que queiran mercar un apartamento nun edificio novo e respostas ás preguntas que xorden neste caso.

A publicación presentada será útil non só para aqueles que xa van mercar vivenda nunha casa nova. Aconsellamos a calquera que queira mellorar a súa alfabetización financeira para que a estude.

Así que aquí imos!

Lea sobre como mercar correctamente un apartamento nun edificio novo a un promotor, a que ten que prestar atención ao mercar un apartamento nun edificio en construción, é rendible mercar un apartamento novo con decoración? Lea no noso comunicado

1. Comprar un apartamento nun edificio novo: os principais pros e contras 📊

Moita xente soña con mercar un apartamento nun edificio novo. Non obstante, antes de decidir sobre tal adquisición, paga a pena estudar detidamente o que son vantaxes e limitacións compra de vivendas en edificios novos.

➕ Pros da compra dun novo apartamento

Os expertos aseguran que o valor dos pisos en edificios novos é o dobre que o das vivendas secundarias. Isto débese ao gran número das súas vantaxes.

Entre as principais vantaxes (+) están as seguintes:

Seguridade do apartamento en edificios novos cumpre cos requisitos modernos. Para proporcionalo, pódense instalar varios sistemas á vez - prevención de incendios, alarma, videovixilancia.
Custo por metro cadrado dun apartamento nun novo edificio adoita ser inferior ↓ que no mercado inmobiliario secundario.
Transparencia legal da transacción. Un apartamento nun edificio novo case seguramente non ten pasado escuro. O risco de fraude e fraude cando se trata de tales vivendas é moito menor.
Planificación e deseño individual. Para decorar un novo apartamento segundo o teu gusto, non tes que desfacerse dos mobles e fondos de pantalla antigos, nin realizar outras modificacións. Ademais, algúns desenvolvedores incluso ofrecen colocar as paredes nun novo apartamento de acordo coas necesidades do comprador.
Confortabilidade. Na construción de casas úsanse materiais modernos. O deseño tamén satisfai as necesidades dunha persoa moderna. Unha característica dos novos edificios tamén é novas comunicacións, entrada equipada, ascensor moderno, ramplas para cochecitos e minusválidos... Moitas veces tamén se proporciona calefacción autónoma de vivendas.
Rendibilidade. Na maioría dos edificios novos, o pago da calefacción realízase por metros. Xunto coa alta calidade do illamento hidro e térmico, así como as fiestras de dobre acristalamento de alta calidade, permítelle aforrar ben.
A calidade da mellora do territorio. Para a maioría dos edificios novos na actualidade, xa en fase de deseño, aparcamento, aparcamento cálido, parques infantís, beirarrúas cómodas, patios cómodos.
Unha variedade de esquemas. Ao mercar un apartamento nun edificio novo, podes escoller o seu deseño segundo as túas necesidades. Hoxe en día, os apartamentos diferéncianse non só no número de habitacións, senón tamén na presenza de trasteiros e camerinos. Ademais, podes escoller opcións con varios balcóns, combinando a cociña coa sala de estar.

Grazas a estas vantaxes os pisos en edificios novos son invariablemente moi populares.

➖ Contra de mercar un apartamento nun edificio novo

A pesar da gran cantidade de vantaxes evidentes, hai unha serie de desvantaxes de mercar un apartamento nun edificio novo.

As desvantaxes (-) de mercar unha casa nun novo edificio inclúen:

Rexistro da propiedade pode levar moito tempo e esforzo.
Reparacións. Esta desvantaxe ten 2 lados importantes. Primeiro de todo, haberá que renovar o novo apartamento. A pesar da ausencia de mobles e fondos de pantalla antigos, isto implica inevitablemente certos inconvenientes e custos adicionais. En segundo lugar, o asentamento de novos edificios adoita realizarse de xeito gradual, polo tanto, nun primeiro momento pódense realizar reparacións nos veciños. Tamén crea moitas molestias.
Outback. Os edificios novos adoitan situarse en novas áreas. Isto pode levar a problemas de transporte e accesibilidade á infraestrutura.
Posibles interrupcións na calefacción, subministro de auga e alarmas. Poden xurdir ao comezo da operación dun novo edificio debido á necesidade de depurar sistemas de enxeñaría.
Risco financeiro. Ao mercar un apartamento nun edificio novo, débese prestar especial atención á fiabilidade do creador. A súa inestabilidade financeira pode provocar unha perda de investimento.
Posta en servizo. Se a construción dunha casa non está rematada, antes de mudarse a un novo apartamento, terá que esperar a que a casa se poña en funcionamento. Moitas veces estes termos cambian, provocando inconvenientes tanxibles.

Se se toma a decisión de mercar un apartamento nun edificio novo, a elección dunha casa é de grande importancia. Xa que ninguén viviu nela antes, non será posible atopar comentarios fiables.

Para que a elección teña éxito, cómpre centrarse nun gran número de parámetros:

Ecoloxía e ruído. Á hora de escoller unha casa, paga a pena preguntarse pola proximidade das fábricas e das autoestradas transitadas;
Localización. É importante determinar por si mesmo o cómodo que sexa chegar ao traballo, amigos e familiares. Se non hai coche, debería saber que transporte público está dispoñible na zona en cuestión, a frecuencia coa que circula, a que distancia do novo edificio está a parada;
Infraestruturas. A dispoñibilidade de todas as organizacións necesarias: xardíns de infancia, escolas, farmacias, clínicas, tendas;
Mellora do xardín.É importante avaliar a dispoñibilidade e calidade das beirarrúas e prazas de aparcamento preto do novo edificio. Se hai nenos ou está previsto o seu aspecto, debes prestar atención aos parques infantís e ás ramplas para os carriños;
Exterior da casa tamén fai unha enorme diferenza. Non debe mercar apartamentos en edificios novos se hai gretas dentro ou fóra. Este feito pode indicar o uso de materiais de baixa calidade durante a construción ou unha violación da tecnoloxía;
Comunicacións. Antes de mercar un apartamento, paga a pena comprobar a calidade das tubaxes e do cableado, a presión da auga e outras comunicacións nas opcións propostas;
Piso. Os expertos non recomendan mercar un apartamento no primeiro e último piso debido á proximidade do soto ou do tellado. Tamén é importante lembrar que ás veces os ascensores están desactivados. Se isto ocorre, ten que ir a casa. Polo tanto, o apartamento debe estar nun chan no que poida subir facilmente (especialmente se ten pensado convivir con persoas maiores e nenos);
Tipo de edificio. Os novos edificios modernos son diversos. Dependendo do tipo de materiais empregados, teñen os seus vantaxes e limitacións. Casas monolíticas Caracterízanse por unha maior resistencia, pero moitas veces requiren un illamento acústico e térmico adicional. Construír novos edificios atraen con paredes lisas e un custo relativamente baixo, pero moitas veces teñen un nivel moi baixo de illamento acústico ↓. Casas ladrillo-monolíticas cálido, con maior ↑ illamento acústico, pero os apartamentos son máis caros, ademais, con calefacción insuficiente, pode haber unha maior ↑ humidade;
Tipo de apartamento. Hai que ter en conta que nos apartamentos de esquina e final pode facer bastante frío. Deben escollerse só cando se fornece illamento na parede exterior. O ideal sería que as fiestras estean orientadas ao leste ou ao oeste. Neste caso, haberá moita luz natural sen luz solar directa;
Estado do apartamento. É importante asegurarse de que a propiedade que está a mercar está libre de mofo e moho. Tamén paga a pena comprobar a calidade das fiestras e portas.

👉 Así, ao mercar un apartamento nun edificio novo, debes ter en conta todas as vantaxes, desvantaxes e outras características da vivenda comprada. É importante que sexa de alta calidade e que se adapte a vostede en todos os aspectos.

Que hai que buscar ao mercar un apartamento nun edificio novo a un promotor

2. O que cómpre saber antes de mercar un apartamento nun novo edificio a un promotor: 6 puntos importantes aos que debes prestar atención 💎

Ao mercar un apartamento nun edificio novo, é importante ter en conta varios puntos. Isto axudará a evitar moitos problemas. Abaixo detállase, que hai que buscar antes de nada ao mercar un apartamento nun edificio novo a un promotor.

[1] Que tipo de contrato conclúe o desenvolvedor co cliente

Unha clara vantaxe é o deseño acordo de equidade entre o desenvolvedor e o comprador. É importante que se rexistre tal acordo con Regpalat.

Segundo a lei federal 214-FZ, son os acordos de participación patrimonial os que teñen prioridade sobre outros acordos. De acordo coa lexislación, no caso de quebra do desenvolvedor, ao concluír o devandito acordo, as reclamacións do cliente considéranse garantidas pola promesa.

O acordo de participación patrimonial axuda a protexerse contra a venda dobre dun piso. Ademais, a celebración destes acordos significa automaticamente que o promotor ten unha licenza de construción, os documentos de terra e outros documentos tamén están en regra.

Moitas veces, os desenvolvedores na fase inicial de venda de pisos en edificios novos conclúen acordos previos... Ao finalizar o rexistro da documentación de autorización, devanditos acordos reedítanse en acordos de participación patrimonial.

Só os compradores de pisos poden tomar a decisión final se aceptan a execución da transacción segundo esquemas diferentes á sinatura dun acordo de participación patrimonial.

Un lado, outro tipo de acordos están asociados a un gran risco. Non obstante, debemos admitir que hai moita xente que adquiriu novas vivendas deste xeito.
Por outra banda, e os acordos de participación patrimonial non poden dar garantía ao cen por cento. Uns poucos accionistas rusos enganados celebraron un acordo deste tipo.

Así, o acordo de patrimonio é, sen dúbida, unha seria vantaxe. pero non pode ser o único criterio para avaliar a fiabilidade do desenvolvedor.

[2] Reputación do desarrollador

Antes de pagar por un apartamento nunha casa sen rematar, debes descubrir cal é a reputación da empresa que a constrúe.

Para iso, convén descubrir:

cantas casas xa se encargaron;
se houbo algún problema coa construción ou posta en servizo no pasado e, de ser así, que tipo;
quen é o fundador do desarrollador (algunhas novas empresas de construción rexistran unha nova entidade xurídica para ocultar problemas pasados);
quen está detrás do desenvolvedor - é bo se é unha empresa seria cunha reputación limpa, se é político - paga a pena descubrir se será destituído do seu cargo nun futuro próximo.

[3] O grao de preparación do novo edificio

Este indicador ten unha grande importancia. Mesmo se os documentos do desarrollador están en regra e a reputación é perfecta, existe o risco de que a casa non se encargue por moito tempo.

Ademais da preparación externa, paga a pena avalialo e nivel de comunicación... Mesmo se o representante do promotor afirma que a casa xa ten subministración eléctrica e de auga, paga a pena pedir demostrar este feito para estar convencido del persoalmente.

Se se rexeita por calquera motivo, ten sentido visitar o sitio de construción sen acompañantes e falar cos construtores. Normalmente non reciben instrucións sobre como comunicarse cos clientes. Polo tanto, os construtores adoitan atopar información fiable sobre a instalación de comunicacións.

Os expertos aconsellan tamén rexístrese en forodedicada á construción dunha casa particular. Normalmente discuten cuestións de resumo das comunicacións. Ademais, a partir da comunicación cos accionistas, podes coñecer outros problemas de construción.

Mesmo nos casos en que un novo edificio parece estar completamente listo a primeira vista, a falta de subministro eléctrico e de auga aumenta o risco. Algúns novos edificios levan anos agardando comunicacións.

[4] A casa en construción está acreditada polo banco

Antes de iniciar unha construción compartida, convén preguntarse se a casa seleccionada está acreditada en bancos. Tamén é importante asegurarse de que a acreditación está actualizada e actualizada.

Paga a pena descubrir cantas grandes institucións de crédito coñecidas confían no desenvolvedor:

A casa non está acreditada por ningún banco, isto pode indicar que o desenvolvedor ten problemas.
O novo edificio foi aprobado por un gran banco, ter sólidos recursos económicos. É máis doado para tal entidade de crédito emitir un préstamo a un promotor con falta de fondos que conxelar a construción.
O ideal sería que a vivenda estea acreditada por varias entidades de crédito, e non só o banco que presta servizo ao desenvolvedor. Non esquezas que cando unha empresa de construción creba, os bancos corren o risco de non devolver os fondos que lle foron emitidos. Polo tanto, farán todo para evitalo.

Para a acreditación, os bancos con boa reputación son obrigatorios para comprobar todos os permisos para a construción. Pero non paga a pena considerar a presenza desa aprobación como unha garantía do 100%. Hai casos coñecidos cando incluso as casas acreditadas seguían sen rematar.

O caso é que algúns bancos, co fin de aforrar fondos investidos anteriormente no promotor, vense obrigados a emitir a aprobación das súas casas. É por iso que este parámetro tampouco se pode considerar por separado do resto de características.

[5] Atractivo para o investimento

Non todos entenden que conexión existe atractivo para o investimento e o grao de risco de compra nun novo edificio. De feito, a participación na construción compartida pódese comparar cunha pirámide financeira. A súa construción depende en gran medida de se hai compradores de vivendas na casa en cuestión.

Se hai poucas persoas dispostas a mercar vivenda ↓, o risco de construción inacabada ou a longo prazo aumentará significativamente ↑. Non obstante, as casas atractivas para o investimento normalmente non teñen ningún problema cos compradores.

Para avaliar este indicador, debes prestar atención aos seguintes parámetros dun novo edificio:

situación do novo edificio;
dispoñibilidade e número de prazas de aparcamento;
accesibilidade ao transporte;
proximidade a escolas, xardíns de infancia, clínicas, centros comerciais, parques;
avaliación do barrio no seu conxunto pola proximidade do ferrocarril, das principais autoestradas e das fábricas.

Ademais, recomendan os expertos compare o novo edificio seleccionado con outras casas do microdistrito. Cando se evalúa a casa no seu conxunto, pode proceder á análise do propio apartamento.

Ao avaliar o atractivo para o investimento do propio apartamento, debes prestar atención aos seguintes indicadores:

altura do teito - canto maior este indicador ↑, máis cómodo está no apartamento;
espesor da parede - as delgadas poden conxelarse e ter un illamento acústico deficiente;
localización dos eixes do ascensor - se están adxacentes ás paredes das habitacións, pódese escoitar o ascensor no apartamento;
disposición de fiestras - a iluminación natural depende deste factor, así como da vista desde o apartamento;
espesor de tabiques interiores afecta ao illamento acústico no interior do apartamento;
chan - o primeiro e o último non son populares (vender un apartamento situado neles non é fácil). Canto máis alta é a vivenda, máis limpo é o aire e máis silencioso, pero hai que ter en conta que se o ascensor se avaría, terá que ir a casa a pé.

Tamén debes ter en conta tipo de edificio. Casas de taboleiro están a construírse con bastante rapidez, polo que é bastante raro que haxa demoras nas datas de entrega. En contraste con eles, en construción monolítica poden xurdir problemas debido ás peculiaridades da construción.

P.S. Na nosa páxina web hai un artigo separado sobre investimentos inmobiliarios, onde falamos de todos os matices de investir en propiedades inmobiliarias.

👉 Se queres mercar un apartamento nun edificio novo, terás que ter en conta unha gran cantidade de factores. Non ten sentido consideralos por separado. Un resultado de análise fiable só se pode obter cando se consideran todos os factores en conxunto.

No noso material especial atoparás máis información sobre como preparar a compra dun apartamento.

Guía paso a paso sobre como mercar un apartamento nun edificio novo correctamente (4 pasos sinxelos)

3. Como mercar un apartamento nun novo edificio correctamente - instrucións paso a paso para mercar unha casa a un promotor 📝

Antes de ser o propietario dunha vivenda situada nun novo edificio, terá que escoller áreano que se situará. Tamén cómpre decidir sobre as distintas características do apartamento.

Na maioría das veces, a vivenda en edificios novos adquírese na fase de construción, é dicir, antes de que a casa entre en funcionamento. Ao realizar tal compra, é importante prepararse mentalmente para que as datas reais de liquidación poidan cambiarse.

Primeiro de todo, sempre hai posibilidades de que o desenvolvedor non teña tempo para poñer en funcionamento o novo edificio na data indicada.
En segundo lugar, se o apartamento se compra sen decoración de interiores, terá que dedicar un tempo á súa renovación.

Para facer a elección correcta e ter o menor número posible de problemas, debería empregar o seguinte instrución.

Paso 1. Examinando na casa e comprobando documentos

O xeito máis barato de mercar un apartamento nun edificio novo está na fase de escavación. O custo da vivenda neste caso será aproximadamente ¼ abaixo ↓que despois do final da construción.

Na mesma fase, hai unha oportunidade para discutir co programador deseño e tamaño do futuro apartamento... Non obstante, esta opción é a máis arriscada porque non hai ningunha garantía de que a casa se alugue:

É posible que o promotor non reciba licenza de construción.
É posible que a empresa non teña fondos suficientes para construír unha casa.

Ademais, poden xurdir problemas cos documentos incluso cando se constrúen varias plantas. O resultado pode ser conxelación da construción... Este proceso pode ser non só temporal, senón tamén permanente.

Para minimizar o risco, cómpre ler proxecto de nova construcióne tamén comprobar reputación empresa promotora. Desafortunadamente, isto non exclúe completamente a posibilidade de problemas. Non obstante, a probabilidade dun resultado positivo cunha análise coidadosa será maior⇑.

As opcións para comprobar a compañía desenvolvedora poden ser diferentes:

Realiza unha comprobación usando Internet. Debe atopar información sobre o programador en nas redes sociais, encendido foros e outros sitios. Sempre contén moita información se os compradores de pisos sufriron antes no proceso de construción de casas;
Póñase en contacto co banco cunha solicitude de hipoteca para un apartamento nun edificio novo. Este é outro xeito bastante eficaz de comprobar un desenvolvedor. Antes de acordar un préstamo, os bancos sempre realizan unha comprobación completa do desenvolvedor. Os préstamos só se emiten para a compra de pisos se os documentos da empresa construtora (incluído un novo edificio) están en perfecta orde.
Utiliza os servizos dun avogado profesional. Analizará información sobre a casa, deseño, documentación financeira e outra, permiso para a construción, legalidade do rexistro da propiedade da terra. É practicamente imposible verificar estes documentos de forma independente sen ter unha educación xurídica.

Paso 2. Execución do contrato

Se estás seguro de que os documentos están en orde, a reputación do prestatario non ten problemas, o apartamento elixido satisfai todas as necesidades, podes proceder á execución do contrato.

Os expertos recomendanas persoas sen educación xurídica deben recorrer a profesionais para acompañar a transacción.

Hai 3 opcións principais para mercar un apartamento nun edificio novo, dependendo do tipo de documentos que se redacten:

Adquisición en virtude dun acordo de participación patrimonial. Conclúese directamente co desenvolvedor. Os expertos non recomendan aceptar un acordo acordo previo... Tal acordo é incompatible coa lexislación aplicable. O contrato preliminar non está rexistrado en Regpalat, polo que resulta máis arriscado.
Segundo o contrato de cesión de dereitos. Este acordo conclúese cando se compra un apartamento en co-investidor ou donoquen o revende. Estes acordos están regulados por varios actos lexislativos á vez. Polo tanto, moitas veces levan a disputas. Por un acordo sobre a cesión de dereitos, as partes poden arranxar unha transacción que prevé a posibilidade de adquirir un apartamento rematado no futuro ou a participación patrimonial directamente no proceso de construción. Neste último caso, é necesario un rexistro estatal. Ao mesmo tempo, o comprador segue sendo: copia do acordo de cesión, confirmación da transferencia de diñeiro, consentimento por escrito do promotor, e acto de transferencia de documentos.
Compra segundo un acordo celebrado cunha cooperativa de construción de vivendas. A cooperativa de vivendas fórmase por acordo dos futuros propietarios de pisos. Neste caso, a compra de vivenda realízase mediante pagamento compartir... Este procedemento non está rexistrado nas axencias gobernamentais. Polo tanto, a pesar da súa lexitimidade, é bastante arriscado.

Os cartos só se transferirán despois de concluído o contrato. Nos dous primeiros casos, tamén debería esperar ao rexistro estatal. Nalgúns casos ofrécese un prepago, o importe restante transfírese máis tarde. Este feito tamén debe reflectirse no contrato que se está a concluír.

Para facer o rexistro estatal do contrato celebrado, debes presentar os seguintes documentos:

o contrato en si;
documentación de deseño para a construción;
certificado de propiedade da parcela a construír;
pasaportes das partes do acordo;
declaracións das partes do acordo;
plan catastral;
plano da instalación en construción, que contén o enderezo, información sobre o número de plantas e o número de locais;
licenza de construción.

Nalgúns casos, tamén se requiren outros documentos.

Ao asinar un acordo, é importante prestar atención aos seguintes puntos:

data de finalización da construción;
o prazo para transferir o apartamento á propiedade, así como os documentos necesarios para o seu rexistro;
condicións de resolución do contrato;
obrigas das partes, consecuencias para a súa violación.

Tamén hai que lembrar que se debe destacar unha cláusula separada no contrato custo fixo por metro cadrado apartamento comprado.

Paso 3. Recibir o apartamento e as chaves del

Ao mercar un apartamento nun edificio en construción, é importante entender que dende o momento da súa posta en funcionamento e ata a transferencia de pisos aos propietarios pode pasar ata 3 meses... Durante este período, a empresa construtora recibe certificado técnico para un novo edificio e tamén coordina o deseño con ITV.

Antes de asinar certificado de aceptación, o propietario debe examinar detidamente o apartamento comprado. Se ao mesmo tempo se revelan deficiencias ou desviacións do proxecto, o desenvolvedor debería estar obrigado a eliminalas ou a pagar unha compensación.

Este requisito tamén se aplica ás redes de enxeñaría. Se non están conectados ou non funcionan no momento da aceptación do apartamento, non debe asinar o certificado de aceptación ata que se elimine o problema.

Algunhas empresas de construción requiren que os compradores de pisos asinen un acto, dando unha promesa verbal de eliminar as deficiencias.
En tal situación, pode actuar ao seu criterio, pero os expertos aconsellan obter do programador consentimento por escrito para eliminar as deficiencias... Non obstante, se existe esa posibilidade, é mellor non asinar a lei ata que non se resolvan todos os problemas.

Cando se asine o certificado de aceptación e se entreguen as chaves do apartamento ao propietario, cálculo das facturas de servizos públicos... Ao mesmo tempo, rexístrase legalmente a aparición da obriga de pagar por estes servizos:

despois da organización do HOA;
despois de asinar un acordo coa empresa operadora.

Na práctica, isto leva un tempo, durante o cal os custos son asumidos polo desenvolvedor. Polo tanto, normalmente os compradores están obrigados a pagar as contas dos servizos públicos durante varios meses antes (normalmente non máis de 4).

Os expertos non recomendan mudarse ao apartamento comprado, nin reparalo ata que o reciban certificado de rexistro da propiedade... Ata ese momento, o apartamento será inspeccionado polos empregados de ITV e, se atopan que o apartamento non se corresponde co que estaba cando se puxo en funcionamento a casa, poden esixir que o local devolva a súa aparencia anterior.

Paso 4. Rexistro de propiedade, rexistro

Para rexistrar un apartamento en propiedade, terá que poñerse en contacto Casa de Empresas... Isto pódese facer tanto a través dun avogado experimentado como por conta propia. No segundo caso, os custos serán menores ↓, pero vai levar moito tempo e esforzo.

Para rexistrar un apartamento en propiedade, debe proporcionar certificado de aceptación e decisión de comisión.

Cando se recibirá certificado de rexistro estatal, podes rexistrarte no apartamento. Para facelo, cómpre contactar FMS.

Para iso requiriranse os seguintes documentos:

solicitude de rexistro nun novo apartamento;
pasaporte;
un extracto do lugar de residencia anterior;
certificado de rexistro estatal da propiedade.

👉 Cando se completen todos os pasos, pódese considerar completo o procedemento para a compra de vivenda ao promotor.

Que escoller: mercar un apartamento directamente a un promotor ou a través dun intermediario (empresa inmobiliaria)?

4. Mercar un novo apartamento a un promotor ou a través dunha axencia inmobiliaria. Cal é mellor? 📑

Para mercar un apartamento nun edificio novo, pode contactar co promotor ou o corretor de inmobles. Todo depende dos teus obxectivos e preferencias.

Se a casa xa foi escollida e o comprador confía na súa decisión, pode dirixirse directamente ao programador.
Se ten dúbidas Quero comparar varias opcións ou o comprador está a buscar onde sexa rendible investir na construción, paga a pena contactar coa axencia.

En calquera caso, cómpre lembrar que cada unha das opcións nomeadas ten ambas vantaxese limitacións... Considerémolos con máis detalle.

🏗 Compra dun apartamento directamente ao promotor

É bastante natural que na oficina do creador só se ofrezca ao comprador apartamentos en edificios novos dunha empresa de construción en particular. Non poden vender un apartamento noutra casa. Non se lles informará aos compradores das deficiencias das súas casas, pero compartirán encantados os lados negativos doutros desenvolvedores.

Ter presente que as empresas de construción adoitan dar descontos só para apartamentos sen líquido que non teñen demanda. Tamén é imposible mercar inmobles aquí mediante cesión de dereitos.

☎ Compra dun apartamento a través dunha axencia

Os expertos recomendan para non caer nos trucos dos desenvolvedores, póñase en contacto cunha axencia inmobiliaria. Proporcionarán varios edificios novos de empresas de construción fiables.

Ademais, aquí hai moita máis opción que directamente do desenvolvedor. Ademais, a axencia informaralle honestamente das vantaxes e desvantaxes de cada novo edificio. E se precisa vender un piso ou habitación existente, a axencia axudaralle.

Tamén dan consellos sobre hipoteca e proporcionar apoio no seu deseño. Na maioría dos casos comisión o desenvolvedor paga os servizos da axencia, son gratuítos para o comprador.

5. Que é máis rendible: mercar un piso nun edificio en construción ou nun xa alugado? 📄

O custo dun apartamento no mesmo edificio pode variar significativamente segundo a etapa da súa construción. Pódese distinguir 4 principais opcións de compra segundo a etapa de construción... Vexamos de preto todo vantaxes e limitacións cada un deles.

En que fase da construción dunha casa é máis rendible mercar un apartamento: descubramos todas as opcións e descubrimos todos os pros e os contras

Opción 1. Antes do comezo das vendas

Algúns desenvolvedores ofrecen mercar un apartamento incluso antes do comezo das vendas. Neste caso, o custo será mínimo. Así, podes mercar un apartamento nun novo edificio de forma barata.

De conformidade coa lei da construción, os promotores teñen o dereito de comezar a vender pisos só despois de que sexan emitidos conclusión sobre o cumprimento do Ministerio de Construción.

Na práctica, algunhas empresas da construción, antes desta etapa, comezan a conclusión con posibles compradores acordos de reserva... Con tal acordo, o comprador confirma a súa intención de mercar un apartamento e o promotor a cambio proporciónalle un prezo mínimo. Por este servizo, o comprador paga 10-50 mil rublos.

Hai varias vantaxes (+) dun acordo de reserva:

menor custo, nalgúns casos, podes mercar inmobles case ao seu custo;
baixo risco de facer un acordo - se a conclusión dun acordo de participación en accións non segue, os fondos depositados devolveranse ao comprador (é importante asegurarse de que se explique no acordo);
máxima elección - podes escoller un apartamento co teu deseño favorito e escoller un chan cómodo.

A pesar das graves vantaxes, a compra de vivenda na fase de reserva ten unha serie de desvantaxes.

Os contras (-) inclúen o seguinte:

non hai garantía de que a transacción terá lugar finalmente;
o importe pagado segundo o acordo de reserva non sempre se destina ao pago do apartamento, nalgúns casos é sinxelo comisión para o servizo (todo isto está prescrito no contrato).

Non é preciso rexistrar os acordos de reserva con Rosreestr, polo que deberían estudarse o máis coidadosamente posible antes de asinalos.

Nalgúns casos, as empresas de construción deshonestas celebran varios acordos deste tipo para o mesmo apartamento. Como resultado, o comprador pode quedar non só sen a vivenda que lle gustaba, senón tamén sen o diñeiro depositado. Ademais, perderase un tempo valioso.

Podes protexerte asegurándose de que o acordo de reserva contén cláusula de reembolso.

Opción 2. Etapa do pozo

Cando se preparan os permisos, o desenvolvedor procede á implementación da etapa cero de construción, que tamén se chama etapa de boxes.

Neste punto, comeza a preparación da fundación.As estatísticas mostran que é case nesta fase 1/3 todos os futuros apartamentos.

Entre as vantaxes de adquirir na fase de escavación están as seguintes:

custo discreto - en comparación co prezo dos pisos dunha casa por encargo, a diferenza pode chegar ata 20-30% (dependendo da rexión);
unha gran selección de esquemas, número de plantas e outros parámetros do futuro apartamento - os primeiros compradores adoitan ocupar as mellores propiedades;
posibilidade de pagamento fraccionado (Na maioría dos casos, o pagamento pódese facer sen xuros).

Non obstante, hai unha serie de desvantaxes de mercar un apartamento na fase de escavación:

á espera de liquidación por varios anos;
risco de conxelación da construción (por exemplo, en ausencia de demanda de pisos ou cando os custos da empresa construtora aumentan por diversos motivos);
o risco de cambiar o proxecto dun novo edificio ou o seu número de plantas: cantas menos plantas se constrúan, maior é o risco;
gastos dobres ata que a casa se poña en funcionamento: para aluguer de vivendas e parcelas ou pagamentos de hipotecas;
é posible adiar a finalización da construción e entrega dun novo edificio.

Opción 3. O novo edificio está medio rematado

Para aqueles que non queiran mercar inmobles na fase de escavación, considerando que esa compra é demasiado arriscada, hai unha opción: investir nun apartamento cando a casa estea lista a metade. A probabilidade de conxelar a construción nesta fase redúcese significativamente ↓, mentres que o custo dos pisos segue reducido ↓.

Entre as vantaxes de mercar apartamentos en edificios novos, medio rematados, están as seguintes:

menor tempo de espera para un apartamento en comparación coas opcións anteriores;
o custo é menor que no mercado inmobiliario acabado;
é posible comprobar o progreso da construción e o seu cumprimento dos termos;
a probabilidade de conxelar a obra é significativamente menor (pero aínda así permanece).

As desvantaxes de mercar un apartamento nestas casas son as seguintes:

o custo do apartamento é de aproximadamente 15% que cando se compra na fase de escavación;
as opcións máis exitosas normalmente xa están resoltas;
mantense a probabilidade dun aumento dos termos de posta en servizo dun novo edificio.

Os expertos non o recomendan mercar pisos se o creador reduciu o prezo de xeito significativo de xeito inesperado. Isto a miúdo indica falta de financiamento para completar a construción actual.

Para minimizar o risco de aumentar o tempo de posta en servizo dun novo edificio, ao elixilo, pode comprobar se está acreditado nos bancos. As grandes organizacións financeiras, antes de aprobar unha casa en construción, comproban os documentos tanto da casa que se está construíndo como directamente da propia empresa construtora.

Opción 4. A casa púxose en funcionamento

O menos arriscado é mercar inmobles en casas xa encargadas. Non obstante, neste caso, o custo do apartamento será máximo. Por suposto, pode usalo oferta de promoción, ou pídelle á empresa construtora que o faga desconto... Pero, en calquera caso, é probable que o aforro non supere 5%.

As vantaxes de mercar esta opción son as seguintes:

a transacción é segura, xa que o novo edificio está completamente listo e ponse en funcionamento;
a liquidación non se pode adiar por moito tempo;
no momento da compra, o comprador xa pode ver como o novo edificio se corresponde co proxecto, cal é a calidade da casa, así como o territorio e a infraestrutura adxacentes.

A pesar do gran número de vantaxes, mercar un apartamento nunha casa acabada ten algunhas desvantaxes:

o custo é maior que nunha casa en construción;
moi probablemente dentro do seguinte 1-2 Durante anos, os veciños que están a reparar serán unha preocupación.

Os especialistas dun dos maiores bancos de Rusia realizaron unha análise e descubriron que, de media, 2016-2018 anos, o período de construción dende o momento do seu inicio ata o final é 2 anos... Na maioría dos casos, no primeiro ano, 50% de todos os apartamentos.

Neste caso, determínase o volume de vendas reputación empresa de construción, tamén rexión de construción da casa... Os maiores desenvolvedores 50Xa se están a mercar o% dos pisos dentro de 9 meses.

Na segunda metade da construción, máis sobre 30-35%... O resto da propiedade véndese despois de poñer en funcionamento o novo edificio. Estas estatísticas son típicas para o mercado de pisos económicos e de confort.

Mercar un apartamento nunha casa sen rematar, é importante entendelo que a liquidación non se realiza inmediatamente despois da conclusión do proceso de construción. A posta en servizo, a conexión a sistemas de enxeñaría e o rexistro da propiedade poden levar ata 12 meses.

En calquera caso, debería comparar as opcións descritas anteriormente e escoller a que mellor se adapte. Para facilitar a análise, as súas principais características preséntanse na táboa seguinte.

Táboa: "Características de varias opcións para mercar unha vivenda, dependendo da fase de construción"

Etapa da compra	O custo	Beneficios	desvantaxes
Antes do comezo das vendas	Mínimo	Se o contrato non se conclúe, os fondos devolveranse ao comprador Máxima elección de esquemas e pisos	Non hai garantía de que a transacción terá lugar Posible comisión polo servizo de reserva
Etapa do pozo	Abaixo en 20-30% que o prezo do apartamento acabado	Gran selección de pisos Posibilidade de pagar fraccionado	Agardando a liquidación por varios anos Risco de conxelación da construción O risco de cambiar o proxecto dun novo edificio ou o seu número de plantas Dobre gasto ata que a casa se poña en funcionamento: para aluguer de vivendas e parcelas ou pagamentos hipotecarios Posible adiamento da finalización da construción e entrega de novos edificios
O novo edificio está medio listo	Reducido por 10-15% do custo da vivenda acabada	Tempo de espera menor para un apartamento en comparación coas opcións anteriores O custo é inferior ao do mercado inmobiliario acabado É posible comprobar o progreso da construción e o seu cumprimento dos prazos A probabilidade de conxelar a obra é significativamente menor	O custo do apartamento é de aproximadamente 15% que cando se comprou na fase de escavación As opcións máis exitosas adoitan estar xa resoltas. A probabilidade dun aumento no prazo de entrega dun novo edificio en funcionamento permanece
A casa púxose en funcionamento	Custo total do apartamento	Alto nivel de seguridade das transaccións Podes mudarte case de inmediato É posible comprobar o novo edificio e o territorio adxacente	O custo é maior que durante as fases de construción 1-2 anos, pode haber inconvenientes por reparacións veciñais

A táboa anterior axudaralle a comparar as opcións para mercar un apartamento nun edificio novo e escoller o máis adecuado para vostede.

Que apartamento é mellor comprar: con ou sen decoración?

6. É rendible mercar un apartamento acabado nun edificio novo 📋

Segundo as estatísticas, a demanda de apartamentos en edificios novos con acabados rematados... Isto débese principalmente ao desexo dos compradores de optimizar os custos na medida do posible. A reparación propia dun apartamento comprado sempre é moi cara. Ademais dos custos financeiros, leva moito tempo e esforzo.

Comezou a venda de pisos con reformas xa feitas No medio 2 000s... Nese momento, o mercado rexistrou unha diminución da demanda de inmobles.

Co fin de atraer clientes, as empresas de construción comezaron a vender pisos acabados. Algúns deles foron aínda máis alá e comezaron a desenvolver varias solucións de deseño, ofrecendo apartamentos renovados cun estilo particular.

Ao elixir inmobles renovados, os expertos recomendan prestar atención custo de acabado... Chámase o prezo óptimo 10.000 rublos por metro cadrado... Se as reparacións son máis caras, moitos compradores rexeitan este servizo.

Tradicionalmente, hai dúas etapas principais para rematar apartamentos:

Final áspero. En xeral, este concepto significa a ausencia completa de calquera decoración. Tal reparación implica a presenza só de elementos básicos: Porta de entrada, fiestras de dobre cristal, e sistema de calefacción... Nalgúns casos, tamén se instala portas interiores... O comprador do piso terá que nivelar as paredes por si só, pegar o fondo, facer cableado eléctrico e outros traballos necesarios. Só despois da súa conclusión a vivenda estará lista para mudarse.
Acabado fino. Neste caso, a reparación faise polo promotor, o seu custo está incluído no prezo do apartamento. O acabado inclúe: pintar paredes, pegar papel de parede, colocar linóleo ou parqué. No baño e no aseo colócanse tellas ou píntanse as paredes.

Un bo acabado do desarrollador é adecuado para aqueles compradores que non teñen tempo para reparacións independentes ou non teñen cartos para iso.

Tamén é importante lembrar que os materiais de construción aumentaron significativamente nos últimos anos. Ao mesmo tempo, o nivel de ingresos na maioría dos casos non cambiou. É por iso que os compradores prefiren mercar pisos listos para usar.

📟 Os expertos consideraron que ao mercar un apartamento de dúas habitacións cun acabado fino, podes aforrar sobre 200-400 mil rublos... Por suposto, esta cantidade é aproximada e pode variar significativamente.

En media, tes que pagar aproximadamente 5-10% do custo orixinal. Pero a cantidade total adoita ser inferior a ↓ que o custo da auto-reparación.

Outro vantaxe apartamentos con acabado fino - oportunidade de mudarse inmediatamente... Ademais, estes pisos adoitan mercalos aqueles que invisten en propiedades inmobiliarias co propósito do seu posterior arrendamento.

7. Consellos útiles para aqueles que queiran mercar un apartamento a un promotor nunha casa nova 🔔

Para evitar posibles problemas ao comprar un apartamento a un promotor, os expertos recomendan buscar axuda avogados profesionais... Por suposto, isto implica custos adicionais. Polo tanto, non será superfluo aproveitar o consello experto que se ofrece a continuación.

Consello 1. Comprobe co programador

A verificación dun desenvolvedor leva moito tempo. Neste caso, non debe confiar só na información en Internet. Aínda que non haxa comentarios negativos sobre o desenvolvedor na rede, isto non garante a súa fiabilidade.

É posible que a empresa construtora sexa demasiado nova ou só sexa unha empresa comercial. O desenvolvedor non sempre cumpre todos os requisitos da lexislación durante a súa actividade.

Os expertos non o recomendan cooperar con empresas que se ofrezan para asinar acordo preliminar de compra.

Non debería facelo nin nos casos en que os documentos do desenvolvedor estean en orde e haxa indicios indirectos da súa fiabilidade. O acordo preliminar non cumpre coa lei rusa.

Consello 2. Tómate o tempo coa elección

Non debe correr para escoller unha empresa de construción e mercar un apartamento. Non todo o mundo o entende, pero o mercado inmobiliario hoxe en día, a pesar da súa inestabilidade, non se caracteriza polo caos.

Moitas veces, na onda de rumores sobre un aumento de prezo inminente, os compradores apresúranse a mercar inmobles. De feito, o custo non aumenta en saltos bruscos. Ademais, despois dun aumento de ↑, adoitan producirse períodos de diminución cost do custo dos pisos.

Polo tanto, non debe precipitarse na compra. É importante analizar detidamente as súas capacidades financeiras, escoller unha empresa de construción, unha zona e un apartamento axeitado.

Consello 3. Non é necesario realizar modificacións no apartamento ata que a propiedade estea rexistrada

Se fai unha reurbanización antes do rexistro estatal, a ITV pode requirirlle que devolva o apartamento ao seu estado orixinal. Ademais, no proceso de medicións inmobiliarias por parte dos empregados desta organización, poden xurdir desacordos co promotor.

A superficie do apartamento pode non corresponder á indicada na documentación:

Se é maior que ↑, o comprador pode estar obrigado a pagar un recargo.
Se a área é inferior a ↓, será posible presentar as reclamacións oportunas ao desenvolvedor.

En calquera caso, o apartamento neste momento debería estar no seu estado orixinal.

👉 Seguir con precisión os consellos anteriores axudaralle a evitar unha serie de problemas.

8. FAQ - Preguntas máis frecuentes ently

A compra dun apartamento nun edificio novo é un proceso bastante complicado que a miúdo suscita moitas preguntas aos compradores. Para aforrar tempo, ao final da publicación respondemos tradicionalmente aos máis populares.

Pregunta 1. Que planta é mellor escoller ao mercar un apartamento nun edificio novo?

Ao elixir un apartamento, o comprador ten que determinar un gran número dos seus parámetros. Moitos consideran un dos máis importantes chanonde se situará. Á hora de elixilo é difícil dar consellos universais, xa que os compoñentes subxectivos son de gran importancia.

Ao elixir o número de plantas dun apartamento, debes ter en conta:

Os pisos inferiores son excelentes para persoas maiores e familias con nenos:
as plantas superiores aprécianse en edificios novos situados en zonas pintorescas da cidade;
tampouco se cancelou a parte financeira da emisión; normalmente o custo dos pisos no primeiro andar é inferior en aproximadamente 15%;
tamén é importante estudar a infraestrutura: nos pisos inferiores pode resultar ruidoso se a casa está situada preto de autoestradas, grandes campos infantís e deportivos, grandes cafés e tendas.

Antes de decidir por unha opción, paga a pena analizalo vantaxes e limitacións apartamentos en diferentes plantas.

Primeiro de todo, consideremos os puntos fundamentais de diferentes plantas:

Apartamentos en planta baixa a maioría das veces mercado por razóns de economía. Ademais, moita xente cómpralles para alugar, xa que na maioría dos casos o número de plantas non afecta ao aluguer. Ademais, os primeiros pisos son os preferidos por aqueles con fillos pequenos, así como por pensionistas e discapacitados.
Apartamentos en plantas superiores ao 16 adecuado para aqueles que non teñen medo ás alturas, así como para os amantes da vista desde a fiestra. Pero neste caso convén aclarar como se resumen as comunicacións. Se dende abaixo, pode haber problemas coa presión da auga. Nos edificios novos e modernos hai máis de edificios residenciais piso técnico... Aquí é onde se atopan todas as comunicacións necesarias. Se a casa está construída de acordo con estes principios, non haberá problemas coa presión da auga nin sequera na parte superior.

Para facilitar a comparación, os pros e os contras dos pisos situados en diferentes plantas preséntanse na táboa.

Táboa: "Vantaxes e desvantaxes dos pisos situados en plantas distintas"

Piso	Beneficios	desvantaxes
1o andar	O custo dun apartamento pode ser inferior en aproximadamente 15% Non fai falta pagar polo ascensor A presión da auga é constantemente alta Pode usarse con fins comerciais Imposible inundar veciños En caso de emerxencia, pode saír rapidamente da casa	Requírense medidas de seguridade adicionais: reixas, alarma Maior nivel de ruído da rúa, así como a penetración de cheiros Moitas veces a falta dun balcón Luz natural insuficiente
2o andar	Menos sucidade e ruído que na planta baixa Non fai falta empregar o ascensor Conveniente para aqueles con cochecito ou bicicleta	Se hai unha tenda ou café na planta baixa, poden aparecer cascudas Se hai oficinas na planta baixa, pode ser bastante ruidoso
3-7 plantas	Aínda non moi alto, incluso para aqueles que teñen medo ás alturas Se o ascensor está apagado, non é demasiado difícil chegar a casa En caso de emerxencia, pode abandonar o edificio rapidamente Cunha área escasamente construída, unha vista de alta calidade desde as fiestras	Non hai desvantaxes inherentes aos pisos inferiores e superiores
8-15 andares	Se a área non está moi densamente construída - unha boa vista desde a xanela Prácticamente non se escoitan sons estraños e sucidade na rúa Luz natural de alta calidade	Se o apartamento está situado no lado soleado da casa, pode que faga moita calor A unha altura de aproximadamente o décimo andar, normalmente recóllense as emisións das fábricas e das caldeiras, se se atopan preto, pode haber un cheiro desagradable Se o ascensor está apagado, será difícil chegar a casa.
16 anos e máis	No piso superior, a vantaxe é a ausencia de veciños do piso de arriba Posibilidade de mercar un ático Os novos edificios elite poden equiparse cunha zona de estar no tellado En caso de desenvolvemento escaso: unha boa visión xeral da zona	Cunha fermosa vista desde a fiestra, os pisos dos pisos superiores poden resultar máis caros A vivenda do último andar pódese quentar cun tellado de mala calidade Se hai un mecanismo de ascensor nas proximidades, os sons alleos poden penetrar no apartamento Será difícil saír da casa en caso de emerxencia

Pregunta 2. Como mercar un piso cunha hipoteca dun promotor?

Unha análise de datos estatísticos sobre o mercado inmobiliario permítenos ver que hoxe hai unha tendencia a un aumento da demanda de hipotecas para mercar apartamentos en edificios novos. En primeiro lugar, isto débese á dispoñibilidade de hipotecas preferentes con apoio estatal. Grazas a ela, as taxas hipotecarias no mercado primario da vivenda son inferiores ao do segundo.

O alto nivel de intensidade da construción leva a un aumento significativo na oferta de pisos. Como resultado, un gran número de desenvolvedores e institucións de crédito operan no mercado. Esta variedade a miúdo leva a dificultades de elección. Polo tanto, a continuación consideraremos en detalle proceso paso a paso de adquisición de vivenda cunha hipoteca en edificios novos.

Instrucións detalladas para mercar un apartamento cunha hipoteca do promotor

Etapa 1. Nova selección de edificios

A elección dun novo edificio é o primeiro paso fundamental. A lista de prestamistas dispostos a ofrecer unha hipoteca está determinada en gran parte pola casa que escolla.

Resulta que, en primeiro lugar, debes escoller un apartamento que cumpra as túas necesidades, incluso relativamente custo, localización, condicións de posta en servizo... Cando se selecciona a casa, o promotor facilitará ao comprador unha lista de organizacións de crédito nas que está acreditado.

Etapa 2. Reserva de propiedades

Cando se selecciona unha casa en construción, debería reservar un apartamento nela. Isto faise para que durante a preparación da solicitude dun préstamo hipotecario, a súa consideración por parte do prestamista e a preparación de documentos para a transacción, o comprador estea seguro de que a vivenda escollida está asignada a el e non pode ser comprada por outra persoa.

As reservas pódense facer segundo varios esquemas (a opción determínase en función do desenvolvedor seleccionado):

Reserva oral usado por empresas de construción con poucas veces. Na maioría das veces, o seu termo non excede 14 días. Neste momento, o comprador ten tempo para solicitar unha hipoteca a unha entidade de crédito e esperar a súa consideración.
Reserva oral coa sinatura dun acordo de axencia. Neste caso, realízanse primeiro as mesmas accións que no esquema anterior. Despois de escoller un apartamento específico, o comprador reserva verbalmente co desenvolvedor. Cando se recibe unha decisión positiva sobre a solicitude de hipoteca, contrato de axencia... Implica non só a elección dun apartamento (que de feito xa foi escollido), senón tamén o apoio á transacción en todas as súas etapas.
Sinatura dun acordo de axencia a título remunerado. Signo do comprador e da empresa construtora acordo sobre a reserva dun apartamento específico. Por iso, o desarrollador recibe unha taxa en forma de comisión. O resultado do contrato é que a propiedade seleccionada está asignada ao futuro comprador e non se vende a outros cidadáns.

Ao reservar unha reserva coa sinatura dun acordo de axencia, é importante discutir inmediatamente os termos do reembolso. Se non o fai, correrá o risco de que non se reembolsará a taxa de reserva se se cancela a solicitude de hipoteca.

Etapa 3. Solicitude de hipoteca

Despois de recibir unha lista de bancos que acreditaron o novo edificio seleccionado, o comprador solicita unha hipoteca. Se se recibe decisión positiva, debe informar inmediatamente á empresa construtora sobre isto e comezar a preparar a transacción para a compra dun piso.

Xa falamos de onde é máis rendible contratar unha hipoteca no artigo anterior.

Etapa 4. Rexistro dunha póliza de seguro

Como regra xeral, o prestatario ten a oportunidade de escoller de forma independente unha compañía de seguros.

Onde importante lembrar, que, de acordo coa lexislación que regula o rexistro de hipotecas, o seguro da propiedade que actúa como garantía é obrigatorio.

Pola contra, a compra dunha póliza de seguro para a vida e saúde dun cliente que recibe un préstamo é voluntaria.

Etapa 5. A transacción para a compra dun apartamento, rexistro dun contrato hipotecario

A data da transacción para a compra dun apartamento noméase por acordo de todos os seus participantes.

Este procedemento inclúe a sinatura dos seguintes documentos:

contratos hipotecarios;
acordos de participación patrimonial;
acordos de seguro voluntarios (se é necesario).

Etapa 6. Rexistro estatal

O acordo de participación patrimonial, así como o acordo hipotecario, deben rexistrarse en Regpalat... Neste caso, formalízase oficialmente o dereito ao apartamento en construción e tamén se sobrepón a el gravame.

É a partir do momento do rexistro estatal que comezan os pagamentos hipotecarios mensuais.

Etapa 7. Poñer en funcionamento un novo edificio

Cando finalicen todos os traballos de construción e a casa estea en condicións de vivir, solicítase a empresa construtora Departamento Estatal de Supervisión de Construcións.

Este organismo nomea unha inspección do novo edificio. Durante este procedemento, unha comisión especial examina toda a documentación. Ao mesmo tempo, compróbase a conformidade das obras de construción cos documentos.

Se non se atopan infraccións durante o devandito procedemento, a empresa construtora recibe permiso para encargar un novo edificio... Só despois diso están actos de aceptación e cesión de vivenda propietarios.

Etapa 8. Taxación de apartamentos

Un especialista da empresa avaliadora inspecciona o apartamento e elabora un informe sobre o seu valor. Este documento fornécese á organización de crédito, así como á aseguradora.

Paso 9. Rexistro hipotecario

Despois de rexistrar a propiedade do apartamento no banco onde se emite a hipoteca, é obrigatorio redactalo hipoteca - un documento que confirma o feito de gravar os bens inmobles.

É importante lembrar, que a hipoteca debe rexistrarse en Companies House.

Paso 10. Obtención dun certificado de propiedade dun piso

Para rexistrar a propiedade do Regpalat, debe proporcionar os seguintes documentos:

acordo de participación patrimonial;
certificado de aceptación;
hipoteca;
informe da empresa de avaliación;
un xustificante de pagamento do dereito estatal.

Un especialista, levando un paquete de documentos, sen problemas recibo no seu recibo e indica a data na que estará listo o certificado correspondente. Está legalmente determinado que o prazo de inscrición é 5 días laborables.

Paso 11. Facer unha póliza de seguro para un apartamento

Cando se recibe unha hipoteca, é obrigatorio o seguro dun apartamento obxecto de penhor. Neste caso, a política emítese só despois de completados todos os pasos anteriores.

De feito, o proceso de obtención dunha hipoteca por mercar un apartamento nun edificio novo leva moito tempo. Os expertos recomendan a aqueles que non teñen tempo nin desexo para iso que busquen axuda de profesionais. correctores de hipotecas... E para os que queiran saber como contratar unha hipoteca por un apartamento pola súa conta, lea o noso último número.

Pregunta 3. Que é unha institución de educación preescolar cando compra un apartamento nun edificio novo?

Compartir acordo (DDU ) é un xeito de mercar un apartamento nun edificio novo, que se constrúe empregando os fondos dos compradores.

Segundo o parágrafo 1 artigos 4 lei federal 214-FZ segundo o DDU:

desenvolvedor dentro do prazo acordado, por si só ou coa participación doutras persoas, realiza a construción dun edificio de apartamentos ou outro obxecto inmobiliario. Ao rematar a construción, a empresa elabora permisos para poñelos en funcionamento.
Neste caso, a outra parte do contrato - compartir participante na construción - asume a obriga de pagar o importe para pagar o custo do inmoble adquirido e aceptalo ao finalizar a construción, suxeito á dispoñibilidade de permisos e á ausencia de deficiencias.

A compra dun apartamento en virtude dun acordo de participación patrimonial ten varias características:

Rexistro estatal obrigatorio do acordo. Só cando se rexistra o contrato en Rosreestr, recoñécese como válido.
A propiedade do apartamento non se formaliza de inmediato. Este trámite só se realiza cando a vivenda se pon en funcionamento e se elabora e asina o certificado de aceptación.

Ao rexistrar unha institución de educación preescolar, hai que ter en conta que a propiedade non se transferirá inmediatamente. Ao mesmo tempo, existe a posibilidade de que as condicións de posta en funcionamento da casa se interromperan. Tamén hai un risco de paralización completa na construción. Isto leva á necesidade de escoller coidadosamente un desenvolvedor.

Pregunta 4. Como vai a compra dun piso sobre a transferencia de dereitos nun edificio en construción?

O éxito dunha transacción de compra de pisos en caso de cesión de dereitos determínase en gran parte seguindo un algoritmo específico. Para evitar problemas, ten que ter en conta unha serie de matices. A continuación descríbense brevemente os principais pasos do procedemento.

Etapa 1. Comprobación do desenvolvedor

Antes de aceptar mercar un apartamento por cesión de dereitos, debería comprobar atentamente a empresa construtora.

Neste caso, debes prestar atención ás súas seguintes características:

prazo de actividade;
fiabilidade da documentación constitutiva;
dispoñibilidade de permisos para a construción;
se a parcela ten un título ou un contrato de arrendamento a longo prazo.

Etapa 2. Elaboración de documentos

Para concluír un acordo, terás que preparar un paquete de documentos.

Neste caso, o vendedor do apartamento estará obrigado a:

contrato celebrado co desenvolvedor (a maioría das veces preliminar ou DDU);
o consentimento da empresa construtora para realizar a transacción (se o custo do piso foi pagado na súa totalidade, só é necesario avisar ao promotor; se o comprador pagou a propiedade en parte, requirirase aprobación por escrito);
en caso de matrimonio oficial, o consentimento do cónxuxe;
documentos que confirman o pagamento do inmoble adquirido.

O comprador prevé a transacción pasaporte, así como no caso dun matrimonio rexistrado - consentimento do cónxuxe.

Etapa 3. Execución de contratos

Unha vez presentados e verificados todos os documentos necesarios, realízase o rexistro acordo de cesión.

Ter presente que a súa forma debería corresponder á do acordo orixinal. Se tal acordo foi certificado por un notario, tamén haberá que certificalo.

A condición esencial do contrato en cuestión é o seu asunto. Son a transferencia do dereito a reclamar un apartamento. É importante que o acordo conteña información detallada sobre que dereitos e en que medida se transferirán.

Ademais, debe prescribirse en base a que se realiza esa cesión de dereitos... O resto dos termos do acordo considéranse secundarios e introdúcense por acordo das partes na transacción.

Etapa 4. Rexistro do contrato

O contrato para a cesión de dereitos debe rexistrarse en Rosreestre... Para facelo, cómpre contactar Regpalat ou en rama do centro multifuncional (MFC).

Os fondos só se transfiren despois de completado o procedemento de rexistro. A transferencia está asignada desde 5 antes 10 días desde a data de solicitude.

Etapa 5. Pagamento de taxas estatais

O importe da taxa estatal está determinado polo estado das partes na transacción:

se son individuos, terás que pagar 2.000 rublos.
se persoas xurídicas - 22.000 rublos.

Ao mesmo tempo, se hai varios solicitantes que se presentan ao rexistro, o importe da taxa estatal repártese a partes iguais entre eles. Sen fallo, emítese cada participante na transacción recibo sobre o pago do deber.

A compra dun apartamento nun edificio novo ten unha serie de vantaxes. Non obstante, este procedemento tamén ten desvantaxes. Antes de mercar un inmoble a un promotor, é importante ter en conta todos eles.

Mesmo antes de iniciar unha transacción, debes estudar detidamente todas as súas etapas e matices. Isto axudará a evitar posibles problemas.

En conclusión, recomendamos ver un vídeo sobre como mercar correctamente un apartamento nun edificio novo e no mercado secundario:

Isto é todo para nós.

Desexamos a todos os lectores de Ideas para a vida que adquiran o seu propio apartamento nun novo edificio. Deixa que o acordo da súa compra teña éxito sen dificultades.

Se tes algunha dúbida, comentario ou adición sobre este tema, escríbeos nos comentarios a continuación. Tamén comparte material cos teus amigos nas redes sociais. Ata a próxima!

Send